吉岡司法書士事務所

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近年、「収益物件を購入し、家賃収入を得る」とういう不動産投資の方法が
一般の方々の間で増加しています。
一方で、未払賃料請求、賃料不払いによる建物明渡請求事件も
増加傾向にあるようです。
賃借人の多くは、一度家賃を延滞するとずるずると延滞してしまい、
法的手続きに早期に着手しなければ、滞納家賃が回収不能に陥ることが
よくあります。
早期の法的手続きを躊躇した結果、建物明渡請求訴訟を提起せざるを得なくなり、
訴訟を提起することになる頃には、賃借人の資力が悪化しているため、賃借人は引越し費用を捻出することができず、強制執行しないと、それまでの間、居座るということもめずらしくありません。
強制執行は50万〜100万円程度の費用がかかってしまいます。
そのため、早期の法的手続きこそが、安定した家賃収入の確保及び不要な支出を防ぐ最善の方法です。

滞納家賃の回収手段の主なものは下記の通りです。
全額回収、早期解決をはかるためには、事案に応じて各方法を併用するのが良いでしょう。

1. 交渉
2. 保証人、連帯保証人からの回収
3. 内容証明郵便による督促
4. 支払督促
5. 少額訴訟
6. 通常訴訟

「賃借人が家賃を払ってくれない」「家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除したが、賃借人が立ち退いてくれない」 このような話をよく伺います。
家賃滞納があった場合、すぐに法的手続きに着手しなかった結果、ずるずると家賃を滞納し、結果として建物明渡請求訴訟（立ち退き訴訟）にまで発展してしまうケースも多くみられます。
家賃を滞納するということは、経済的にかなり困窮していると推測されます。
賃借人は、経済力がないため次に住む場所を決めることができず（敷金・礼金・仲介手数料等がかかるため）強制執行まで任意に出て行かないことも珍しいことではありません。

もちろん、家賃を滞納する賃借人に非がありますが、自力救済が禁止されている日本では、賃借人を強制的に立ち退きをさせるためには、法的手続きを踏み債務名義を取得し、強制執行をしなければなりません。
訴訟提起し、判決を取得し、強制執行まで至った場合は、3ヶ月から6ヶ月程度の期間が、また執行業者の費用が30万〜60万円以上かかるでしょう。

訴訟中に賃料が支払われることはほとんどありませんのでかなりの被害額になります。
大家さんは被害を最小限にとどめるため、早期に法的手続きに着手し、「滞納家賃の免除」、「ある程度の期間の立ち退きの猶予」、場合によっては「立退き料の支払い」等を条件に、和解による早期の立ち退きを目指す意識が必要です。 もちろん、最初から家賃をあきらめるわけでは、ありません。明渡請求訴訟（立ち退き請求訴訟）を提起前後に、強制執行可能な財産の調査、新たな連帯保証人の候補者の調査を怠ってはいけません。 ただし、あくまで一番の目的は、「明け渡し、立ち退き」です。「家賃の回収は二次的な目的」という意識をしっかりと持っていれば、損害は最小限に防ぐことができるでしょう。